Skip to main content

Jak wybrać odpowiedni projekt domu?

Budowa własnego domu to wyzwanie dla każdego, kto nie jest zawodowo związany z budownictwem, a nawet takie osoby nie specjalizują się zwykle we wszystkich niezbędnych dziedzinach. Każdy indywidualny inwestor jest bardzo zmotywowany to tego, żeby wszystkie decyzje, jakie trzeba podjąć w  procesie budowy były najlepsze z możliwych, bo to od nich zależeć będzie komfort rodziny i rodzinny budżet na długie lata. Ogromny wpływ na kształt przyszłego domu ma działka, na której będzie on budowany. Jeśli inwestor sam ją wybiera i kupuje niedługo przed budową, to ma szansę dysponować taką, na jakiej zrealizuje swoją wizję domu, bądź świadomie godzi się na pewne ograniczenia i jest przygotowany do szukania rozwiązań. Jeśli ktoś otrzymuje działkę w spadku lub w darowiźnie, to ma niewielki wpływ na taką nieruchomość – jej położenie, kształt i inne cechy. Musi wówczas uważnie dobrać projekt domu do konkretnej parceli.

Potrzeby a możliwości – balans pomiędzy wielkością domu a budżetem

Powodzenie inwestycji, jaką jest budowa własnego domu zależy od wielu czynników, wśród których projekt domu jest wysoko na liście, są wśród nich warunki determinujące kolejne wybory inwestora. Mowa tu o działce, a przede wszystkim o budżecie, jaki może być przeznaczony na daną inwestycję. Średnia rodzina będzie się czuła dość komfortowo w domu o powierzchni użytkowej około 130 – 150 metrów, ale dodatkowe pokoje lub większy salon z pewnością by ucieszyły mieszkańców. Z kolei dom mniejszy – do stu kilkunastu metrów również będzie wystarczająco wygodny, jeśli zostanie dobrze zaprojektowany. Koszty realizacji projektu, czyli materiałów i budowy budynku oraz późniejsze koszty użytkowania zależą od kształtu bryły, liczby stropów, rodzaju dachu, wyboru technologii grzewczej i wielu innych elementów. Najtańszy będzie dom na planie prostokąta, kryty jak najprostszym dachem, czyli płaskim, pulpitowym lub dwuspadowym, parterowy lub z poddaszem. Pracownie projektowe podają szacunkowe koszty budowy na stronach z projektami. Warto przejrzeć różne projekty domów o zbliżonej powierzchni użytkowej, aby się przekonać, jakie są różnice w cenach.

Ograniczenia wynikające z lokalnych przepisów

Działka to obok budżetu najważniejszy element determinujący kształt budynku i parametry projektu domu. Ważna są oczywiście kształt i wielkość parceli przeznaczonej pod budowę, ale duże znaczenie mają lokalne przepisy budowlane, które znajdują się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, jeśli na wybranym terenie taki dokument nie obowiązuje – w warunkach zabudowy (WZ). Zanim inwestor zdecyduje się na typ budynku i wybierze projekt domu, powinien sprawdzić, czy zawarte w nich lokalnie regulacje nie zawierają ograniczeń co do takich podstawowych parametrów jak liczba kondygnacji, rodzaj dachu, wysokość ścianki kolankowej, powierzchnia zabudowy działki. Na terenie Polski zdarza się, że na przykład nie można budować domów z dachami płaskimi, co z punktu widzenia inwestora gustującego w projektach nowoczesnych nieco utrudnia wybór.

Podobna powierzchnia w różnych postaciach – ile kondygnacji?

Rozważania o liczbie kondygnacji, jeśli już wiadomo, że nie ma co do niej ograniczeń urzędowych lub jeśli mamy jasność, jakie one są, warto zacząć od określenia w przybliżeniu maksymalnego obszaru, który na danej działce może zająć budynek mieszkalny. Uwzględnia się przy tym minimalne odległości budynku od granic parceli (określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), czyli 4 metry odległości dla ścian z oknami lub drzwiami, 3 metry – w przypadku ścian bez otworów. Na działce wąskiej, to znaczy o szerokości mniejszej niż 16 metrów, budynek może stać bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra.

Jeśli na działce zmieści się dom parterowy o potrzebnej powierzchni, to jest to opcja tańsza w budowie niż dom dwukondygnacyjny i zdaniem wielu użytkowników wygodniejsza. Schody na poddasze lub piętro nie tylko zajmują miejsce i są drogie w budowie, ale też mogą stanowić pewnie utrudnienie dla małych dzieci lub osób starszych, mających problemy z poruszaniem się. Decydując się na dom parterowy który zajmie dużą część działki trzeba liczyć się z tym, że zostaje mniej miejsca na urządzenie ogrodu, trawnika, na altanę lub dodatkowy budynek gospodarczy. Dom dwukondygnacyjny pozwoli zaoszczędzić powierzchnię działki na inne cele, a czasem jest jedyną możliwością zapewnienia odpowiedniej powierzchni przyszłym mieszkańcom. Wybór pomiędzy domem piętrowych a projektem domu z poddaszem wiąże się z kosztami. Budowa domu z poddaszem będzie tańsza, ale będzie skutkowała pewnymi ograniczeniami w aranżacji pomieszczeń i mniejszym komfortem ze względu na skosy powstające pod dachem. Pełne piętro będzie natomiast droższe w realizacji.

Aby wybrać projekt domu na miarę swoich możliwości i potrzeb trzeba zatem rozważyć wiele czynników. Oprócz wymienionych elementów koniecznie należy zawczasu przemyśleć system grzewczy i zabezpieczyć miejsca na opał, jeśli takie będą potrzebne. Jeśli inwestorzy mają w planach nowoczesne źródła energii, jak kolektory słoneczne lub panele fotowoltaiczne również trzeba wybrać projekt domu, który ułatwi albo przynajmniej nie utrudni ich zastosowanie tego rodzaju instalacji.

Decyzja o budowie domu oznacza dla większości inwestorów indywidulanych duże wyzwanie. Kolejne kroki to kupno działki i wybór projektu domu. Jeśli ktoś może sobie pozwolić na dopasowanie działki do projektu domu, to jest w dobrej sytuacji, ale też powinien zdawać sobie sprawę, jakie warunki wymusza dany projekt. Częściej jednak osoba, która planuje budowę, działkę otrzymała w spadku lub darowiźnie. Wybór projektu domu z jednej strony jest uzależniony od wielkości, kształtu i położenia parceli, na której ma stanąć dom, a z drugiej to projekt determinuje warunki korzystania z budynku, czyli komfort mieszkańców i koszty utrzymania domu.

Działka i prawo budowlane a wielkość i kształt domu

Wielkość domu, liczba pokoi prywatnych i powierzchnia części wspólnych zależą od tego, ile osób będzie w nim mieszkało i jakie mają one potrzeby. Czteroosobowa rodzina złożona z rodziców i dwójki dzieci zmieści się zupełnie wygodnie w domu z trzema sypialniami i średnim salonem, ale jeśli często przyjmuje gości, ktoś z rodziny pracuje w domu lub ma hobby wymagające osobnego pomieszczenia, to trzy pokoje to może być trochę za mało. Osobną rzeczą jest budżet na budowę i wyposażenie domu – od niego też dużo zależy, bo im większy budynek, tym droższa budowa i większe potrzeby, jeśli chodzi o wykończenie i umeblowanie całości. Jednak na wybór projektu domu ogromny wpływ ma działka.

Przede wszystkim, planując dom na danej parceli, należy sprawdzić, czy z punktu widzenia przepisów ogólnych prawa budowlanego można na niej zrealizować dowolny projekt, czy trzeba będzie się w jakiś sposób ograniczać. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie minimalne odległości budynku od granic działki to 4 metry dla ścian z oknami lub drzwiami, 3 metry – dla ścian bez otworów. Na wąskich parcelach, o szerokości mniejszej niż 16 metrów, ściana bez okien i drzwi może znajdować się w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy. Te wymiary, zestawione z zapisami o maksymalnej powierzchni zabudowy określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, jeśli go nie ma, w warunkach zabudowy (WZ), przyłożone do konkretnej działki dadzą inwestorowi wyobrażenie, jak dużą powierzchnię działki może zająć obrys domu. Należy przy tym pamiętać, aby uwzględnić powierzchnię innych budynków na działce – istniejących lub planowanych, takich jak garaż, budynek gospodarczy. Zawarte w MPZP lub WZ przepisy lokalne oprócz określenia, jaka część działki musi pozostać niezabudowana, mogą zawierać inne ograniczenia, takie jak maksymalna wysokość budynku czy rodzaj dachu, które koniecznie należy brać pod uwagę wybierając projekt domu. Wielkość działki, wymienione powyżej przepisy i potrzeby przyszłych użytkowników zdecydują o tym, czy dom ma być parterowy, czy dwukondygnacyjny. Jeśli działka jest bardzo duża, a ograniczeń brak, to inwestor może się kierować tylko wielkością budżetu i swoimi upodobaniami. Nawet na bardzo rozległej parceli może wybudować dom piętrowy, alby pozostawić jak najwięcej powierzchni na ogród, altany, plac zbaw dla dzieci czy po prostu trawnik, jeśli na przykład ma psy i chce im zapewnić przestrzeń.

Projekt domu dobieramy też do położenia działki, a zwłaszcza dojazdu do niej względem stron świata. Wiadomo, że dobrze, jeśli salon może być od strony południowej lub południowo-zachodniej, a kuchnia może być od wschodu. Jeśli to nie jest możliwe, trzeba dobrze się przyjrzeć, jak poszczególne pomieszczenia będą oświetlone w ciągu dnia.

Koszty budowy i użytkowania

Jest kilka elementów, które wpływają na koszty budowy, poza wielkością domu, która wpływa na cenę robocizny i materiałów w sposób oczywisty: im większy dom, tym droższy i więcej energii będzie kiedyś potrzebował do ogrzania, co decyduje o ogólnym koszcie eksploatacji. Po pierwsze: liczba kondygnacji. Dom parterowy o powierzchni użytkowej 120 – 130 m kw. będzie tańszy o d domu z poddaszem o podobnej powierzchni, a najdroższy będzie dom piętrowy. Wynika to z liczby stropów do wybudowania i zaizolowania. Z dużym zwiększeniem kosztów wiąże się także budowa piwnicy. Jeśli jednak decydujemy się na bardzo duży dom parterowy, to trzeba się liczyć z konicznością zaprojektowania i wykonania niejednorodnej bryły i wielospadowego dachu. Jeśli chodzi o kształt domu, najtaniej jest wybudować foremny prostopadłościan i taki dom będzie potrzebował mniej ciepła zimą, ale w przypadku domu parterowego taka wielka foremna bryła nie zda egzaminu, bo trudno o wystarczające doświetlenie jej wnętrz oddalonych od ścian zewnętrznych. Z kolei jeśli inwestor wybierze projekt domu z poddaszem lub piętrowego, poniesie koszty budowy schodów.

Wybór projektu domu zależy od wielu czynników i wpływa nie tylko na to, jak nowy dom będzie służył mieszkańcom, ale też ile trzeba będzie wydać na budowę i utrzymanie. Każdy szczegół ma znaczenie, dlatego trzeba przemyśleć wiele aspektów całego przedsięwzięcia. Im więcej czasu poświęcisz na przeanalizowanie wszystkich szczegółów, tym mniej problemów napotkasz w czasie realizacji projektu.

sodowaniegroup.pl